U Srbiji je u prvom polugodištu prometovano 23.349 stanova, a kupci su u proseku izdvojili za njih oko 100.157 evra, dok je u istom periodu u Beogradu prosečan stan prodat za 197.689 evra. Kvadrat stana u prestonici premašio je 3.000 evra, pa je prosečna cena po kvadratu u prvih šest meseci bila čak 3.219 evra, što je za 14,95 odsto više u odnosu na isti period prošle godine. Na nivou Srbije, prosečan kvadrat prodatih stanova je koštao 1.918 evra.
Statistika, koju na osnovu kupoprodajnih ugovora, Republički geodetski zavod (RGZ), objavljuje od 2016. godine pokazuje da je kvadrat stana u centralnim beogradskim opštinama u proteklih deset godina poskupeo u rasponu od oko 1.350 do 3.030 evra. Najviše su poskupeli stanovi na Savskom vencu, gde je prosečan kvadrat u novogradnji pre deset godina koštao 2.150 evra, dok je sad oko 5.180 evra.
"Novca ima, ali kupci pametnije biraju"
Sudeći po statistici i procenama stručnjaka, male su šanse da cene uskoro krenu u rikverc. Direktor i vlasnik agencije "Europolis nekretnine" Mirjana Todorović kaže za RT Balkan da u ovom trenutku nema tržišnih pokazatelja koji bi ukazivali na neki širok i ozbiljan pad cena, osim ukoliko ne dođe do većeg ekonomskog ili geopolitičkog poremećaja.
"Mnogo realniji scenario je nastavak umerenog rasta uz sve izraženiju selekciju. Zanimljiv je podatak da je u drugom kvartalu 2026. vrednost prometa stanova u Beogradu porasla 12,6 odsto u odnosu na isti period prošle godine, dok je broj ugovora istovremeno bio manji za 2,5 odsto. To je vrlo dobra slika trenutnog tržišta: novca ima, promet nije stao, cene su više, ali kupci pažljivije biraju. Ne očekujem zato da će svaka lokacija i svaka nekretnina poskupljivati istim tempom. Nekretnina koja je pravilno pozicionirana u odnosu na lokaciju, stanje, strukturu i konkurentsku ponudu može vrlo brzo pronaći kupca. Kada tražena cena značajno odstupa od onoga što tržište prihvata, prodaja može trajati mesecima. Mislim da ulazimo u period u kome će pravilno određivanje cene biti još važnije nego ranije. Svaka nekretnina može da se proda – pitanje je po kojoj ceni i u kom roku", objašnjava Mirjana Todorović.
Ona kaže da rast cena jeste veliki, kada posmatramo period od deset godina, ali da on nije posledica jednog događaja niti se dogodio odjednom, već da smo imali čitav niz faktora koji su se godinama nadovezivali.
"Beograd ima konstantnu tražnju, i od ljudi koji rešavaju svoje stambeno pitanje i od onih koji nekretninu kupuju kao investiciju. Istovremeno su značajno porasle cene zemljišta, materijala, rada i same gradnje. Rasla je cena novogradnje, a ona je vremenom povlačila i starogradnju. Na tržište su uticali i periodi povoljnog kreditiranja, visoka inflacija i potreba ljudi da sačuvaju vrednost kapitala kroz nekretnine, a u jednom periodu i dodatna tražnja stranih kupaca. Ovo je rezultat procesa koji traje godinama", navodi Mirjana Todorović i dodaje da kupci vrlo dobro znaju koliko mogu da potroše i sve pažljivije mere šta za taj novac dobijaju.
Zato oglasna cena sama po sebi ne govori mnogo. Prodavac može da traži koliko želi, ali realizovana cena je ona koja pokazuje šta je tržište zaista prihvatilo.
"Prosečne oglašene cene stanova na sajtu 4zida trenutno su oko 3.340 evra po kvadratu u Beogradu, 2.760 u Novom Sadu i nešto više od 2.000 evra u Nišu. U drugom kvartalu 2026. u odnosu na isti period prošle godine na sajtu beležimo rast oglašenih cena oko sedam odsto u Beogradu, 9,5 odsto u Novom Sadu i 16 odsto u Nišu, što pokazuje da se rast nastavlja, ali različitim intenzitetom od grada do grada", kaže Aleksandra Mihajlović sa portala 4zida.
"Kreditni kupac se vratio na tržište"
Ona napominje da za sada nema jasnih signala za značajniji pad cena u narednom periodu, ali da će dalji tempo rasta zavisiti pre svega od ponude, potražnje i uslova finansiranja kupovine.
Mirjana Todorović ukazuje da su profili kupaca veoma različiti - od ljudi koji kupuju prvi stan, preko porodica koje prodaju manji i prelaze u veći, investicione kupce, dijasporu, ali i sve veći broj kreditnih kupaca. Ona napominje da se kreditni kupac ozbiljno vratio na tržište.
"Prema podacima RGZ-a, u prvom polugodištu 2026. kredit je evidentiran u 33 odsto kupoprodaja stanova, što je za tri procentna poena više nego godinu ranije. Tome doprinose i povoljniji uslovi finansiranja. Prosečna kamatna stopa na novoodobrene stambene kredite u julu iznosila je oko 4,5 odsto. Posebno je vidljiv uticaj kredita za mlade. Taj program je doveo veliki broj novih kupaca upravo u cenovni segment oko 100.000 evra i tu smo veoma brzo osetili povećanje konkurencije. Krajem prošle i početkom ove godine još smo na delu tržišta imali ponudu stanova od 80.000 ili 90.000 evra. Taj cenovni segment se veoma brzo pomerio ka 100.000 evra i preko toga, a rast se na tome nije zaustavio", navodi Mirjana Todorović.
Sagovornica RT Balkan kaže da je realnost danas bitno drugačija. Za jednosoban ili jednoiposoban stan na dobro povezanoj lokaciji u širem centru Beograda često je potrebno računati na budžet od najmanje 120.000 do 130.000 evra, naravno u zavisnosti od mikrolokacije, kvadrature i stanja nekretnine.
"Sa budžetom od oko 100.000 evra izbor se sve više pomera ka obodnim delovima grada, poput Borče, Batajnice ili Jajinaca. To možda bolje od bilo kog procenta pokazuje šta se dogodilo sa cenama: nije samo poskupeo kvadrat, promenilo se i ono što za 100.000 evra danas realno možete da kupite u Beogradu. Krediti za mlade su u relativno kratkom periodu doveli veliki broj novih kupaca u isti cenovni segment i dodatno povećali konkurenciju za najtraženije manje stanove. Do skoro je kupac sa 100.000 evra razmišljao koji stan da izabere. Danas vrlo često prvo mora da odluči na kojim lokacijama sa tim budžetom uopšte može da traži", ističe Mirjana Todorović.
Vlasnica agencije "Europolis nekretnine" kaže da je Novi Beograd tradicionalno veoma aktivno tržište, a da veliku tražnju imaju Voždovac, Zvezdara, Čukarica i Zemun, dok opštine u gradskom jezgru imaju stabilnu tražnju uz znatno više cene.
"Mikrolokacija je često važnija od same opštine. Dve nekretnine udaljene svega nekoliko ulica mogu imati potpuno različitu cenu i potpuno različit broj zainteresovanih kupaca. Kod novogradnje kupci najčešće očekuju određeni nivo komfora: nov objekat, lift, garažu ili parking, energetsku efikasnost i što manje dodatnog ulaganja. Starogradnja sa druge strane često ima ono što novogradnja ne može da ponudi – odličnu lokaciju. Na najtraženijim mikrolokacijama prostora za novu gradnju jednostavno nema dovoljno, pa lepo pozicioniran stan u kvalitetnoj starijoj zgradi može imati izuzetnu tražnju. Kupac na kraju ne kupuje samo 'starogradnju' ili 'novogradnju'. Kupuje konkretan stan: njegovu lokaciju, raspored, kvadraturu, sprat, stanje zgrade, dokumentaciju i cenu. Svaka nekretnina ima svog kupca. Pravo pitanje je da li je pravilno pozicionirana na tržištu i da li njena cena odgovara onome što kupac za taj novac može da dobije kao alternativu", smatra Todorović.