Nikad gore u SAD: Hipoteke sve skuplje, renta umesto kupovine, ostvaruje se vizija iz Davosa?

Kada je danska političarka Ida Auken na Svetskom ekonomskom forumu 2016. poručila "ako ne posedujete ništa, srećni ste", našla se na udaru kritika da ona i SEF žele da ograniče privatnu imovinu. Sa porastom kamatnih stopa i upornom inflacijom, čini se da je Auken bila u pravu - bar u Sjedinjenim Američkim Državama.

Situacija na tržištu nekretnina u SAD je takva da je danas, zbog visokih hipotekarnih stopa, 52 odsto skuplje kupiti kuću nego je iznajmljivati.
Poslednji put kada je cena kupovine kuće u odnosu na iznajmljivanje bila tako ekstremna je pre ekonomske krize 2008. ali je čak i tada razlika bila "samo" 33 odsto.

U teoriji, troškovi kupovine i iznajmljivanja bi trebalo da budu približno usklađeni, kaže za "Volstrit džornal" Met Vans, šef istraživanja u CBRE. Iako vlasnici imaju koristi kada cene kuća rastu, oni takođe ulažu više u svoje domove nego stanari za stvari kao što su popravke i renoviranje.

Od 1996. do sredine 2003. prosečna cena kupovine ili iznajmljivanja je zaista bila manje-više jednaka. Posle globalne finansijske krize, međutim, niske kamatne stope i obilje stambenih objekata značili su da je tokom 2010-ih u proseku bilo 12 odsto jeftinije kupiti kuću, nego iznajmiti je. Sada je situacija drugačija.

Primera radi, osoba koja danas uzme 30-godišnju hipoteku na kuću od 430.000 dolara sa učešćem od 10 odsto izdvojila bi oko 3.200 dolara mesečne otplate, 60 odsto više nego da je kupila istu kuću pre tri godine. Zakupnine su porasle za 22 odsto u istom periodu.

Kolaps cena bi vratio tržište u ravnotežu, ali se čini malo verovatnim, osim ako ne dođe do velike recesije. Oni koji su kupili svoje nekretnine kada su hipotekarne stope bile niske, iskoristili su jeftino finansiranje: oko 80 odsto neotplaćenih hipoteka u SAD ima kamatnu stopu ispod 5 odsto, što vlasnicima kuća daje podsticaj da ostanu tu gde jesu, smanjujući ponudu kuća za prodaju.

Na papiru se može činiti da ovi vlasnici imaju koristi od trenutne situacije, ali se i oni suočavaju sa troškovima. Ne mogu lako da se presele, niti da prodaju svoju i kupe novu, s obzirom na veće hipotekarne stope.

Pošto je vlasništvo nad kućom nedostupno mnogim stanarima, vlasnici bi mogli da povećaju zakupnine. Ali ponuda kuća za iznajmljivanje, sa obiljem novoizgrađenih stanova sputava rast stanarine. Potražnja stanara je takođe slabija nego što je bila tokom pandemije, jer je većina ljudi koji su planirali da se presele to već uradila u poslednje dve godine.

Ovo će takođe naštetiti institucionalnim investitorima, koji su poslednjih godina uložili milijarde dolara u imovinu za iznajmljivanje u SAD.

Na disfunkcionalnom američkom tržištu nekretnina, čak i onom koje bi trebalo da bude skrojeno za stanodavce, možda samo doživotni iznajmljivači dobijaju ono što žele.