Svaki treći stan nema sve papire

Više od trećine prometovanih nekretnina u prvoj polovini 2023. ostvareno je na delimično regulisanom tržištu, dok su lane prodate čak 21.784 nekretnine koje nisu imale sve papire i nisu ispunjavale sve uslove da budu upisane u Katastar nepokretnosti, saopšteno je nedavno iz Republičkog geodetskog zavoda (RGZ).

Kako su upozorili iz RGZ, "kupovina na delimično regulisanom tržištu nosi brojne rizike čiji uzrok leži u tome da te nepokretnosti iz različitih razloga nisu upisane u Katastar nepokretnosti". Na tom tržištu su, kako prenose nadležni, novoizgrađene zgrade, nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno one koje se kupuju od investitora, piše "Blic".

Reč je uglavnom o zgradama koje imaju građevinsku dozvolu, ali nemaju upotrebnu dozvolu, odnosno nisu upisane u katastar.

Ono što brine je podatak da ih je svake godine sve više. Naime, prošlogodišnji broj od 21.784 nekretnine koje su prodate iako nisu ispunjavale uslove da budu upisane u katastar nepokretnosti, veći je za 119 odsto u odnosu na 2019. godinu, pre pandemije korona virusa, piše list.

Od 7,5 milijardi evra, koliko su vredeli svi stanovi, kuće i ostali objekti prodati tokom 2022, čak 2,2 milijarde su plaćene nekretnine koje nisu imale sve neophodne papire, pokazuju podaci RGZ.

Regulisano, delimično regulisano i neregulisano

Kako objašnjavaju, promet nekretnina odvija se u tri sistema tržišta nepokretnosti - regulisanom, delimično regulisaniom i neregulisanom.
U regulisanom sve nepokretnosti su upisane u katastar, za razliku od delimično regulisanih tržišta koje je samo delimično regulisano zakonom i uredbama, dok neregulisani sistem obuhvata nekretnine koje nisu izgrađene u skladu sa zakonskim propisima kao ni sa pravnim okvirima koji regulišu tržište nepokretnosti, a koje nisu ni upisane u katastar.

Imaju građevinsku, a nemaju upotrebnu dozvolu

Advokat Bane Krunić iz Subotice je za portal "4 zida" objasnio iz svog ugla koje su karakteristike svakog od ovih tržišta i na šta bi trebalo obratiti posebnu pažnju.

"U regulisanom tržištu sve nepokretnosti su upisane u katastar nepokretnosti, a zahtevi se rešavaju u zakonskom roku od pet radnih dana. Ovde potpadaju sve nekretnine koje imaju uredno izdatu građevinsku dozvolu, uredno upisanu kvadraturu, adresu, broj i ne postoje bilo kakve zabeležbe", objašnjava Krunić.

Delimično regulisano tržište obuhvata nepokretnosti koje nisu upisane u katastar nepokretnosti.

"To se najčešće dešava kod stanova koji su otkupljivani za vreme državnih i javnih preduzeća osamdesetih i devedesetih godina 20. veka, gde najčešće nedostaje tačan opis nepokretnosti tipskim ugovorima, opis parcele, objekta, broj stana i drugo. Mnogo veću grupu čine stanovi u izgradnji, za koje investitori imaju samo građevinsku, ali nemaju upotrebnu dozvolu i kod njih nije sproveden tehnički prijem. Najveći broj transakcija delimično regulisanog tržišta nepokretnosti odigrava se na primarnom tržištu, koje postavljaju novoizgrađene nepokretnosti u izgradnji i one koje nisu nikad korišćene, odnosno kupoprodaje od investitora ", dodaje on.

Mnogi nikada ne dobiju upotrebnu dozvolu

Ako neko kupi stan u izgradnji ili stan koji nije upisan u katastar, to znači da taj objekat nije dobio upotrebnu dozvolu.

Advokatica Tatjana Simović napominje da je upotrebna dozvola poslednji korak pre upisa nepokretnosti u katastar. Ona je, međutim, navela da može da se desi da neko ima građevinsku dozvolu, izgradi objekat, ali nikad ne dobije upotrebnu dozvolu.

"Masa je takvih objekata, zato što investitori istupe iz građevinske dozvole u smislu da od potkrovlja ili krovova naprave još po neke stanove ili mesta predviđena za lokal pretvaraju u stambene jedinice da bi bolje prošli ili prodali ili sve garaže pretvore u stambene prostore mimo projekta. Naravno da nikada ne mogu da dobiju upotrebnu dozvolu", rekla je Simovićeva za Juronjuz.