Raste kupovina stanova na kredit: Banke traže manje učešće

Monetarna politika i odluke Evropske centralne banke (ECB) u značajnoj meri utiču na cenu kredita indeksiranih u evrima u Srbiji. Tako je rata stambenog kredita vrednog 220.000 evra od juna, kada je ECB počela da smanjuje kamate, sada niža za oko 85 evra.

Analitičari "Blumberg Adrije" obračunali su na primeru ovog stambenog kredita kako se i koliko smanjenje referentnih kamatnih stopa ECB odražava na bankarske pozajmice u Srbiji. S obzirom na to da se od oktobra 2023. primenjuje Odluka Narodne banke Srbije (NBS) o maksimalnom iznosu kamate na stambene kredite koja ne može da pređe 4,08 odsto, a koja važi do kraja ove godine, uzet je primer kredita većeg od 200.000 evra jer se ovo "zamrzavanje" stope odnosi na pozajmice ispod te vrednosti.

Gotovo milion evra za stan u "Beogradu na vodi": Gde su u Srbiji prodate najskuplje nekretnine?

Tako je za stambeni kredit od 220.000 evra, sa rokom otplate od 20 godina, uz koji je vezan šestomesečni euribor, efekat smanjenja kamatnih stopa ECB značajan. Prema rečima analitičara "Blumberg Adrije", uticaj će "u određenoj meri zavisiti od toga kada je zapravo kredit podignut, odnosno koliko meseci ima do dospeća i kolika je preostala glavnica koju treba isplatiti".

Kod stambenog kredita od 220.000 evra koji je podignut pre osam godina, rata bi u oktobru 2024. iznosila oko 1.530 evra, odnosno bila bi manja za 60 evra nego što je iznosila u maju ove godine pre nego što je ECB krenula sa popuštanjem monetarne politike.

"ECB je započela smanjivanje kamatnih stopa u junu ove godine, ali očekivanja o smanjenju referentnih kamatnih stopa uticale su na to da kamate na tržištu novca, odnosno euribor, počnu da se smanjuju mesecima ranije. Tako je i efekat na kredite nastupio i pre nego što je došlo do konkretnih mera ECB", naglasili su analitičari.

Veći pad rata kod nedavno uzetih kredita

Kada se to uzme u obzir, vidimo da je kod ovog kredita rata u oktobru ove godine manja za oko 80 evra u odnosu na isti period pre godinu dana kada je bila 1.610 evra.

U Srbiji 123.584 stana zvrje prazni: Ko dobija nekretninu kada nema naslednika

Zanimljivo je da je kod stambenog kredita koji je dobijen pre dve godine, efekat malo jači jer je duža preostala ročnost, pa samim tim je veći i ostatak duga. Ukoliko je kredit istog iznosa i ročnosti podignut pre dve godine, rata bi u oktobru iznosila oko 1.465 evra, odnosno bila bi za oko 85 evra manja nego u maju ove godine, a za čak oko 120 evra niža u odnosu na oktobar 2023. godine.

"Kada je reč o uticaju smanjenja kamatnih stopa Evropske centralne banke, može se očekivati pozitivan uticaj ubuduće na novoodobrene stambene kredite kroz smanjenje prosečnih tržišnih kamatnih stopa", navode u NBS.

Tržište reaguje i pre odluke ECB

U bankama koje posluju na srpskom tržištu potvrđuju da se odluke ECB u velikoj meri prelivaju na korisnike kako stambenih, tako i drugih tipova kredita koji su indeksirani u evrima.

Oni navode i da monetarna politika ECB indirektno u kratkom i srednjem roku utiče i na monetarne odluke NBS, te neposredno može imati uticaj i na kredite izražene u dinarima.

Na efekte aktuelne Odluke o privremenim merama za banke, koja se odnosi na stambene kredite, ukazuje i NBS. Zbog ograničenja kamatne stope došlo je do pada rata kod stambenih kredita.

"Na reprezentativnom primeru stambenog kredita u iznosu od 100.000 evra, efekti smanjenja po osnovu privremene mere visine anuiteta se kreću u rasponu od 46 evra za kredit odobren u decembru 2006. godine do 116 evra za kredit odobren početkom 2022. godine", objašnjavaju u NBS.

Konkretno, prema računici NBS na reprezentativnom primeru, u trenutku uzimanja kredita od 100.000 evra u maju 2022. rata je iznosila 488 evra. Prema trenutnim tržišnim vrednostima euribora, u oktobru bi rata tog kredita bila 652 evra. Međutim, primenom privremene mere, kojom je nominalna kamatna stopa ograničena na 4,08 odsto, visina anuiteta se smanjila na 534 evra. "To je smanjenje u iznosu od 18 odsto u odnosu na anuitet uz primenu tržišne vrednosti euribora."

Odluka NBS odnosi se na ograničavanje kamatne stope kod stambenih kredita i primenjuje se od oktobra 2023. do kraja 2024. NBS naglašava da je ova odluka doneta u cilju očuvanja stabilnosti finansijskog sektora i zaštite građana usled neizvesnosti u pogledu fluktuirajućih kamatnih stopa.

Raste kupovina stanova na kredit

Da su dosadašnje mere NBS dale rezultate pokazuju i najnoviji podaci Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) o stanju na tržištu nepokretnosti.

Prema izveštaju RGZ iz drugog kvartala ove godine, 10 odsto svih prometovanih nepokretnosti finansirano je putem kredita, što predstavlja povećanje od tri procentna poena u odnosu na prethodnu godinu. Najviše su krediti korišćeni za kupovinu stanova, pri čemu je 23 odsto svih kupovina realizovano na ovaj način, što je primetan rast u odnosu na 16,5 odsto iz istog perioda 2023. godine.

To su za "Blumberg Adriju" potvrdili i u NBS. Kako ističu, prema rezultatima poslednje ankete NBS o kreditnoj aktivnosti banaka, u drugom tromesečju 2024. godine je nastavljen rast tražnje za stambenim kreditima.

"To se može dovesti u vezu sa Odlukom NBS o privremenom ograničavanju kamatnih stopa na stambene kredite, odlukom ECB da započne sa ublažavanjem svoje monetarne politike, ali i rastom zarada. Nastavak rasta tražnje je očekivan i u trećem tromesečju 2024. godine".

Šta je srpski san: Ovo su poslovi od kojih može da se zaradi za stan i automobil

NBS navodi da je od stupanja na snagu Odluke kojom su privremeno ograničene kamatne stope na stambene kredite građanima ukupno odobreno više od 10.000 stambenih kredita.

Takođe, zanimljivo je i da se povećava broj banaka u Srbiji koje građanima nude stambene kredite uz učešće od 10 odsto, umesto od 20 odsto, što takođe ukazuje na povoljnije uslove na tržištu, kako za građane, tako i za same banke.