Ekonomija
U Britaniji balon pred pucanjem: Predviđa se najveći pad cena nekretnina u istoriji
Procenjuje se da bi pad cena mogao biti oko 35 odsto, dok su tokom finansijske krize 2008, cene pale za 20 odsto
Era jeftinog novca je prošla, a za vlasnike kuća u Velikoj Britaniji taj kraj je prilično brutalan. Niki Kopelman i njen suprug Džejms Bor kupili su svoju kuću od 420.000 funti 2019. godine, sa petogodišnjom fiksnom ratom po povoljnoj stopi od 2,5 odsto. Oni plaćaju 1.300 funti mesečno za svoju kuću u jugoistočnom Londonu i poput miliona drugih dužnika sada se suočavaju sa porastom stopa koje mnogi od njih sebi neće moći da priušte.
Analitičari ukazuju da kao rezultat toga, tržište nekretnina čeka užasan obračun – pojedini prognostičari predviđaju da bi predstojeća hipotekarna katastrofa mogla da izazove krah kakav do sada nije viđen, piše londonski "Telegraf". Prošlog meseca, najveća britanska banka "Lojds" prognozirala je da bi cene u najgorem slučaju mogle da padnu za čak 35 odsto.
I dok je ova kriza tinjala, Banka Engleske i britanski političari više puta nisu uspevali da se izbore sa inflacijom. Hipotekarne stope su ponovo porasle prošle nedelje nakon što su neočekivano jaki podaci o platama naveli trgovce da revidiraju prognoze za kamatne stope. Očekuje se da će se kamatna stopa porasti sa trenutnog nivoa od 4,5 na 5,75 procenata do kraja ove godine, što banke već uračunavaju u svoje hipotekarne poslove.
Nova era viših kamatnih stopa je prilično suprotna onome na šta su se novi vlasnici kuća navikli. Klijentu koji je pre dve godine uzeo hipoteku na kuću od oko 240.000 funti, hipoteka će se u proseku povećati sa oko 700 funti na 1.000 funti kada refinansira dug ovog meseca, navodi "Kapital ekonomiks". Ovo predstavlja porast od 3.600 funti godišnje.
Očekuje se da će najveći šok doći početkom 2024. godine, kada bi se prosečan dužnik mogao suočiti sa povećanjem računa od 380 funti mesečno, odnosno 4.560 funti godišnje.
Oštar porast troškova hipotekarnog zaduživanja doveo je cene kuća u opasnost da padnu za čak 35,5 procenata od 2023. do 2027. godine, prema prognozama "Lojdsa" objavljenim u maju. Ovo bi bio najgori pad još od pedesetih godina prošlog veka. A koliko je prognozirani pad veliki, svedoči podatak da su tokom finansijske krize 2008, cene pale za 20 odsto.
Iz "Kapital ekonomiksa" su izračunali da su cene kuća već pale za 4 odsto, a kada se uzme u obzir inflacija, to predstavlja pad od 13 odsto.
Andrev Vishart, iz "Kapital Ekonomiksa" upozorava da je njihova prognoza zasnovana na stopi banke koja je dostigla vrhunac od 5,25 posto. On dodaje da je pik kamatne stope tokom 2006. i 2007. godine bio 5,75 odsto, što je povećalo prosečnu petogodišnju fiksnu stopu na hipoteku na 6,3 odsto.
"Oksfordska ekonomija", još jedna istraživačka konsultantska kuća, predviđa produženi pad, uz pad cena u naredne tri godine i oporavak do 2028.
Više od pola plate za ratu kredita
Stručnjaci kažu da je kriza otplate hipoteka sa kojom se Britanija sada suočava nastala odlukama Vlade i Banke Engleske. Banka Engleske snizila je kamatne stope na rekordno niskih 0,1 odsto u martu 2020, gde su ostale do decembra 2021. Bankarska stopa je imala 12 uzastopnih povećanja i sada je na 4,5 odsto.
Analitičar Nil Hadson, kaže da su cene kuća porasle u poslednjih 10 godina zbog niskih kamatnih stopa, koje su omogućile domaćinstvima da pozajmljuju sve veće količine novca. Ovo je bilo posebno izraženo tokom pandemije, kada su cene kuća porasle za 18 procenata u 2020. i 2021. godini,.
"Imamo veoma visoke cene kuća u odnosu na zaradu. Ljudi pozajmljuju velike sume da bi kupili kuće. I nažalost, to ih čini izloženijim povećanju hipotekarnih stopa", ukazuje Hadson.
Pristupačnost stanova pala je na najniži nivo u poslednjih 150 godina, prema izveštaju menadžera imovine "Šrodersa".
Ako hipotekarne stope dostignu 6 procenata, više od polovine prihoda ljudi će ići na otplatu hipoteke, u odnosu na 49 procenata ranije ove godine, prema agencijama za nekretnine u Hamptonsu. U novembru 2007. ovaj odnos je dostigao vrhunac od 49 procenata, što znači da je proporcionalni trošak hipoteka već na nivoima viđenim tokom poslednjeg finansijskog kraha. Stručnjaci predviđaju da će ovo učiniti najgorom hipotekarnom krizom od 1980-ih.
Još jedan faktor koji podstiče cene kuća je neravnoteža između ponude i potražnje: ima više kupaca nego dostupnih kuća.
"U Londonu i oko njega i na jugoistoku, postoji nedostatak domova za broj ljudi koji ih žele", kaže Hadson.
London i jug doživeli su najveći rast cena kuća u poslednjoj deceniji i najskuplja su mesta za kupovinu u zemlji. Vlada više puta nije uspela da postigne svoj cilj izgradnje kuća od 300.000 kuća godišnje.
Troškovi života produbljuju krizu
Većina vlasnika kuća sa jeftinim hipotekama će biti pogođena porastom stopa u narednih nekoliko godina. Prema "Kapital ekonomiksu", samo trećina dužnika koji imaju jeftine ugovore na fiksni rok je dostigla kraj svog roka do sada.
Trenutno ima oko 3,2 miliona ljudi koji plaćaju kamate od 3 odsto ili više, a do kraja sledeće godine se očekuje da će taj broj porasti na 5,8 miliona pošto se uticaj viših kamatnih stopa filtrira. Do 2025. godine, više od 75 procenata onih sa hipotekama sada će plaćati stope od najmanje 3 procenata.
Oni koji ne mogu da povećaju dodatne troškove mogli bi biti primorani da produže uslove hipoteke, prihvate opcije plaćanja samo sa kamatama ili prodaju svoje domove. Kopelman i njen suprug razmatraju mogućnost preplate kako bi smanjili iznos svog kredita.
Očekuje se da će oko 145.000 vlasnika kuća zapasti u zaostale obaveze po hipotekama, navodi "Kapital ekonomiks". Prema "Okford ekonomiksu" očekuje se da će do 2025. godine broj vraćenih domova dostići najviši nivo od 2014. godine. Takođe se očekuje da će oko 58.000 ljudi izgubiti svoje domove od 2023. do 2026. godine.
Maks Mozli, ekonomista sa Nacionalnog instituta za ekonomska i socijalna istraživanja, kaže da banke testiraju domaćinstva na stres kako bi se uverili da mogu da otplate hipoteku ako stope porastu za 3 procentna poena, ali kaže da je merilo premašeno.
Visoki bankarski izvor rekao je za "Telegraf" da banke nisu predvidele dodatni uticaj krize troškova života, za koju se očekuje da će dodatno opteretiti dužnike. Iako banke ne objavljuju svoje stope testiranja na stres za stambene hipoteke, podrazumeva se da sada uzimaju u obzir inflaciju. Ovo će odjeknuti širom stambenog tržišta.
Mozli smatra da će jedna grupa ljudi biti posebno pogođena - oni koji žive u privatnom iznajmljenom smeštaju i to u nekretninama koje se kupuju za iznajmljivanje gde je stanodavac uzeo hipoteku da bi iznajmio imovinu.
"Stanodavac će skoro sigurno preneti ceo ili značajan deo tih troškova na zakupca. Čak i oni koji se ne nalaze u nekretninama koje se kupuju za iznajmljivanje biće pogođeni, jer će samo tržište iznajmljivanja postati skuplje", prognozira Mozli.
Oni koji žele da prodaju svoje domove takođe se suočavaju sa perspektivom pada cena kuća. Vishart upozorava da bi pad cena kuća mogao biti još gori nego što je "Kapital Ekonomiks" prognozirao.
On kaže da, ako hipotekarne stope porastu više od 6 procenata, pad cena kuća bi verovatno bio veći, jer bi iznos koji bi kupci mogli da pozajme bio znatno smanjen, što bi dovelo do većeg pada budžeta većine kupaca i zauzvrat cena kuća. Dodaje da mali broj kuća za prodaju doprinosi ograničenim padovima cena do danas, ali povećanje broja novih oglasa i ponovni porast hipotekarnih stopa, što će uzrokovati pad potražnje, znače da je "scenario daljeg pada cena kuća veoma verovatno".
U međuvremenu, Mozli kaže da je malo verovatno da će se hipotekarne stope vratiti na nivoe viđene u protekloj deceniji. Ekonomisti upozoravaju da je sve verovatnija recesija.
Ešli Veb iz kompanije "Kapital ekonomiks" kaže da se očekuje da će recesija početi u drugoj polovini ove godine i nastaviti do početka 2024. dok konsultantska kuća predviđa pad realnog BDP-a od oko 0,5 odsto. Veb kaže da porast kamatnih stopa do sada još nije dotakao mnoga domaćinstva i preduzeća, ali da to predstoji - na kraju pošto im isteknu fiksni poslovi i oni refinansiraju kredite po višim kamatnim stopama.
