Finansiranje kuće je nekada bilo osnovni segment američkog sna, ali mnogo se promenilo od pandemije. Visoke kamatne stope, rast cena kvadrata i pad realnog prihoda učinili su posedovanje nekretnina u Americi težim nego ikad.
Prema "Kredi njuz risrču", pristupačnost hipoteka danas je najgora od 1981. godine kada su hipotekarne stope dostigle rekordnih 18,38 odsto. Ali, kako to može biti kada su sadašnje stope manje od polovine? Odgovor leži u konceptu koji se zove hipotekarni teret.
Za prosečnog kupca kuće, teret hipoteke je odnos visine hipoteke i njegovih prihoda. "Kredi njuz" to izračunava tako što ispituje početnu vrednost mesečne hipoteke koju je kupac podigao kao procenat njihovog godišnjeg prihoda prilagođenog inflaciji. Što je taj odnos veći, to je manje pristupačno posedovanje kuće.
Istraživanje "Kredi njuza" je pokazalo da se prosečno opterećenje hipotekama više nego udvostručilo od početka kovida i da je znatno veće nego u bilo kom trenutku od ranih osamdesetih. Troškovi hipoteke su daleko nadmašili rast realnog prihoda, što otežava prosečnom Amerikancu da finansira kuću i upravlja mesečnim troškovima.
"Prosečan Amerikanac je video da njihova kupovna moć brzo opada od pandemije, i nigde to nije očiglednije nego u sektoru stanovanja. Što se tiče opterećenja hipotekama, prosečna kuća danas je skoro isto tako Amerikancima nedostupna kao 1981. godine kada su hipotekarne stope bile više nego dvostruko veće od trenutnih. Da bi kupila kuću po trenutnim cenama i kamatama, prosečna američka porodica bi potrošila više od polovine svog mesečnog prihoda samo na otplatu hipoteke. Ovo daleko premašuje prag od 30% koji preporučuje Odeljenje za stanovanje i urbani razvoj", napominje Sam Bourgi, viši kreditni analitičar.
Što se tiče hipotekarnog opterećenja, kuća sa prosečnom cenom u 2023. je gotovo jednako teško dostupna kao 1981. godine kada su hipotekarne stope dostigle vrhunac od 18,39%. Koristeći istu metriku, prosečna kuća danas je više od dva puta skuplja nego 2020. godine.
Prema sadašnjim stopama, prosečno domaćinstvo bi moglo da potroši više od 60% svog mesečnog prihoda na otplatu hipoteke, uz pretpostavku da su prilikom njenog podizanja uplatili učešće od 10%. Sve iznad 50% smatra se velikim troškovima.
Iako su cene kuća umerene u odnosu na prošlogodišnji maksimum, tipičnom domaćinstvu je i dalje potreban prihod od 7,25 godina da bi sebi priuštio prosečnu kuću. To je drugi najveći rekord. Poređenja radi, prosečnom domaćinstvu je trebalo 3,7 godina da priušti prosečnu kuću 1981. godine.
РТ Балкан
Teret hipoteke: 1981. u odnosu na 2023
Početak osamdesetih bio je težak period za američku ekonomiju. Inflacioni mamurluk iz 1970-ih naterao je tadašnjeg predsednika FED-a Pola Volkera da podigne kamatne stope na neviđenih 19%. Primarna kreditna stopa koju koriste banke porasla je na 21,5%, što je pomoglo u pokretanju višestrukih recesija između 1980. i 1982.
Po tim stopama, finansiranje kuće je bilo nedostižno za mnoge Amerikance. Do 1981. godine hipotekarne stope su dostigle vrhunac na rekordnih 18,39%. Na tom nivou, početna isplata hipoteke tipičnog američkog domaćinstva iznosila je 1.277 dolara mesečno, a hipotekarni teret iznosio je 5,7% godišnjeg prihoda. To je najviši nivo ikada zabeležen.
Volkerov šok kamatnih stopa ranih osamdesetih uspešno je stavio inflaciju pod kontrolu, što je navelo FED da postepeno normalizuje kamatne stope tokom naredne tri decenije. Kako su stope padale, a cene stanova skromno rasle, prosečno opterećenje hipotekama je palo tokom 1990-ih, 2000-ih, pa čak i 2010-ih, nakon krize hipotekarnih kredita.
U 2020. godini, neposredno pre kovida, opterećenje hipotekama iznosilo je 2,4% godišnjeg prihoda. Onda su stvari krenule na gore. Posle dve godine nultih kamatnih stopa, inflacija nakon kovida primorala je FED da preokrene kurs svoje monetarne politike podizanjem kamatnih stopa 11 puta u 17 meseci, počevši od marta 2022.
Do 2023. prosečna 30-godišnja stopa hipoteke dostigla je najviši nivo od dve decenije od 7,79%. I iako je prosečna prodajna cena kuće pala, ona je i dalje daleko iznad 500.000 dolara.
U međuvremenu, početna otplata hipoteke za nove kupce kuća porasla je na 3.568 dolara mesečno sa 1.676 dolara pre pandemije, čime je prosečno opterećenje hipotekama dostiglo 5,2 odsto – najviše od 1981.
Drugim rečima, početna otplata hipoteke je više nego udvostručena između 2020. i 2023. godine, dok je prosečni prihod domaćinstva porastao za samo 4,1%.
Prema sadašnjim stopama, prosečno domaćinstvo bi moglo da potroši više od 60% svog mesečnog prihoda na otplatu hipoteke, uz pretpostavku da se uplati učešće od 10%. Prema američkom Ministarstvu za stanovanje i urbani razvoj, domaćinstva se smatraju "opterećenim troškovima" kada troše više od 30% svog mesečnog prihoda na stanovanje. Sve iznad 50% smatra se teškim teretom troškova.
Amerikanci za kuću sada rade duplo duže
"Kredi Njuz" je takođe uporedio prosečne prihode domaćinstva sa cenama kuća kako bi utvrdio koliko godina prihoda prosečnoj američkoj porodici treba da kupi kuću.
Prosečan prihod domaćinstva je 1981. iznosio 22.392 dolara i bilo je potrebno 3,7 godišnjih zarada da se priušti tipična kuća. Do 2023. prosečan prihod domaćinstva iznosio je 70.784 dolara, a trebalo je 7,25 godina prihoda da bi se priuštio prosečan dom.
Novi vlasnici koji su kupili kuće pre 2022. su zaključani u ultra-jeftine hipoteke od samo 3,3%. Istraživanje pokazuje da dve trećine vlasnika kuća otplaćuje hipoteke po stopama ispod 4%. Oni ne žele da prodaju svoje kuće i da budu primorani da kupe drugu nekretninu sa današnjim skupim hipotekarnim stopama. Radije bi sedeli i čekali dok se hipotekarne stope ne smanje.
Istraživači ovo nazivaju fenomenom "zlatnih lisica" – scenarija koji vodi ka zamrznutom tržištu nekretnina sa ograničenom ponudom. U maju 2023. godine, broj stambenih jedinica širom SAD pao je na nešto manje od 1,4 miliona, što je najniži nivo od početka vođenja evidencije. U januaru 2019, pre pandemijena tržištu je bilo 2,2 miliona kuća.
Izazovi pristupačnosti se takođe osećaju u građevinskoj industriji, gde su troškovi materijala, zaliha i rada naglo porasli. Prema podacima Biroa za popis stanovništva, početak stanovanja je opao za 11,3% na 1,28 miliona godišnje u avgustu, što je najniža stopa od juna 2020.
Istraživanje sugeriše da je SAD potrebno još 3,8 miliona kuća da bi se ublažio nedostatak stanova.
