Cene poljoprivrednog zemljišta u Srbiji i EU: Kako se kotira srpska zemlja i zašto je dajemo strancima

Najskuplje njive u Srbiji nisu ni na severu, ni na jugu zemlje, već su u Beogradu. Hektar zemlje u proseku, u beogradskim opštinama košta oko 14.270 evra, a prosečna cena mu je veća za gotovo 3.500 evra u odnosu na 2023. godinu. Cene su porasle i u Vojvodini, ali taj rast nije ni blizu onom u prestonici. Na severu zemlje je hektar pre tri godine bio oko 11.500, dok je lane u proseku plaćen oko 12.000 evra. U Šumadiji je hektar upola jeftiniji nego u glavnom gradu, dok se u Južnoj i istočnoj Srbiji za jedan "beogradski" mogu kupiti tri hektara zemlje. 

Naš izbor

Koliko košta srpska zemlja: Oranice u Sremu i Bačkoj tri puta su skuplje nego u Hrvatskoj

U agencijama za nekretnine kažu da cene poljoprivrednog zemljišta u okolini velikih gradova, a naročito u Beogradu, "zidaju" očekivanja da će zbog širenja grada biti pretvoreno u građevinsko zemljište, što otvara prostor za špekulacije i navodi investitore da ulažu u ovaj tip nekretnina.

Republički geodetski zavod je inače u prvom zvaničnom izveštaju o cenama poljoprivrednog zemljišta u Srbiji objavio da je prosečna cena obradivog zemljišta u Srbiji koje je prodato prošle godine iznosila 9.583 evra po hektaru, dok je prosečna cena pašnjaka bila 9.235 evra po hektaru.

"U Beogradu su cene toliko povećanje zbog širenja grada i zato što se to zemljište posle pretvara u građevinsko, odnosno kupci očekuju da će u nekom narednom periodu do toga doći. Tamo gde nema špekulacija oko urbanističkih planova i širenja gradova, tu nema povećanja cena. Poljoprivreda je unazad četiri sezone pretrpela četiri sušne godine, loši su prinosi, slaba zarada i poljoprivrednici su u problemu i zato nema nekih specijalno jakih dinamika u transakcijama sa zemljom. Čak imamo utisak da je došlo od početka godine i do blagog pada, možda za nekih pet odsto", kaže Gordan Lemajić, direktor agencije "Solis nekretnine".

On kaže da su i ponuda i tražnja na nižem nivou u odnosu na prethodne godine.

"Ponuda je išla sa cenama naviše u poslednjih nekoliko godina, a sa druge strane, došli smo u procep, odnosno do jaza između ponude i potražnje, jer je potražnja postepeno smanjivana i zapravo je došlo do pada prodaje. To se moglo i očekivati, kada se traže sume koje nisu prodajne. Poljoprivrednici koji imaju pravo preče kupovine, koji se graniče sa nekim parcelama koje su na prodaju, oni hoće da kupe, jer teže ka ukrupnjavanju svojih poseda, ali neće da plate 20.000 ili 25.000 evra hektar, koliko pojedinci traže. I onda tako te njive stoje u ponudi, ali kupaca po tim cenama zapravo nema", kaže Lemajić.

On napominje da ima zemlje i koja je upola jeftinija, da je hektar ispod 10.000 evra, ali da su takve oranice po klasi i daleko slabije, što ljudi ne bi da kupe, jer su i prinosi na tim njivama dosta manji.

"Poljoprivrednicima se to ne isplati, ali se isplati onima koji kupuju blizu gradova koji se nadaju da će moći da ga prodaju u nekom trenutku kao građevinsko, ali to nema veze sa prometom poljoprivrednog zemljišta. Na primer, ako je cena hektara 20.000 evra, to se ljudima koji se stvarno bave poljoprivredom može isplatiti tek za 20 ili 25 godina i nemaju računicu da kupuju tu zemlju", objašnjava Gordan Lemajić.

On ukazuje da su često cene u oglasima daleko više u odnosu na one po kojima se zemlja proda.

Pašnjak skuplji od njive

Procenitelj Mića Đoković kaže za RT Balkan da bi vojvođanske njive trebalo da budu najskuplje, jer je tamo zemlja najkvalitetnija, ali da su sada, u nekim delovima zemlje skuplji pašnjaci nego plodno zemljište.

"Kad se pogledaju cene iz izveštaja Republičkog geodetskog zavoda vidimo da je pašnjak skuplji od njive i to jedan apsurd i nonsens. Razlog za to je što se pašnjaci uglavnom pretvaraju u gradsko-građevinsko zemljište i na njima se grade stambeni objekti. Vojvodina je praktično jedini region u kom tržište poljoprivrednog zemljišta funkcioniše pre svega na osnovu poljoprivredne proizvodnje. Tamo su najkvalitetnije oranice, najveća potražnja i najveći broj transakcija. Prednjače Srem i Bačka, dok je deo Banata nešto slabiji", objašnjava Mića Đoković.

Inače, najveća razlika u vrednosti hektara njive i pašnjaka je u Šumadiji i Zapadnoj Srbiji i Južnoj i Istočnoj Srbiji, jer je hektar pašnjaka skuplji za čak 3.000 evra od oranica. Đoković objašnjava da je to zbog prenamene, koja je karakteristična za Zlatibor, ali i za neke druge planine, koje postaju sve popularnije i zanimljivije za investitore. Ukazuje da su i mnogi beogradski pašnjaci postali ekskluzivne nekretnine.

"To je loša situacija, a još jedan segment je što smo i strancima dozvolili da budu vlasnici poljoprivrednog zemljišta, što nije normalno. Treba sad sačuvati još ono što imamo i što nam je ostalo, ako nije kasno. Ima dosta u tome nelogičnosti i stvari koje ne idu na ruku domaćoj poljoprivredi", ukazuje Đoković.

On napominje da bi cena zemlje trebalo da zavisi od klase, strukture, infrastrukture, da li ima navodnjavanje, a u predelima gde je malina i ostalo voće i da li postoje hladnjače ili silosi. Ističe da nije isto da li se radi o oranici, voćnjaku ili vinogradu.

"Zato ima mnogo faktora koji utiču na cenu hektara poljoprivrednog zemljišta, dok je kod pašnjaka to jednostavnije, a ide se na izmenu generalnog plana i računa se na čistu dobit kako se gradovi šire. U Srbiji je sve manje pašnjaka koji zaista i služe svojoj nameni", napominje Milić Đoković.

Prema poslednjim dostupnim podacima "Evrostata" za 2024. godinu, prosečna cena jednog hektara obradivog zemljišta u Evropskoj uniji iznosila je 15.224 evra, dok je Srbiji u istoj godini je prosečna cena jednog hektara obradivog zemljišta bila 9.537 evra, što je za oko 37 odsto niže od proseka EU.

"Najviše cene obradivog zemljišta u EU u 2024. godini zabeležene su u Malti (201.263 evra po hektaru), Holandiji (96.608 evra po hektaru) i Portugaliji (76.556 evra po hektaru). Najniže cene zabeležene su u Letoniji (4.825 evra po hektaru), Litvaniji (5.590 evra po hektaru) i Slovačkoj (5.823 evra po hektaru). Po vrednosti obradivog zemljišta Srbija je najsličnija zemljama centralne i istočne Evrope sa umerenim nivoom cena Rumuniji sa 8.700 evra po hektaru i Bugarskoj sa 8.679 evra po hektaru", navode u RGZ.