RT Balkan analiza: Tek svaki peti stan se kupi na kredit, odakle toliko keša na tržištu nekretnina

Nekada se svaki treći stan kupovao na kredit, a danas tek svaki peti kupac traži pozajmicu od banke. Ovakva statistika ni ne čudi, s obzirom na rast kamata poslednjih meseci, ali i pooštrenih uslova zaduživanja. Pitanja koja se, međutim, nameću su kako je onda moguće da količina novca uloženog u nekretnine i dalje raste, odakle toliko keš kupaca i ko su oni?

Za prva tri meseca ove godine u Srbiji su prodate nekretnine vredne 1,6 milijardi evra, a prema podacima iz kupoprodajnih ugovora koje prikuplja Republički geodetski zavod (RGZ), to je za 2,6 odsto više novca u odnosu na prvi kvartal 2022. godine.

Samo 18 odsto stanova kupljeno je uz pomoć kredita, dok je taj procenat značajno manji kada se u obzir uzme čitavo tržište nekretnina, jer je iz zajma plaćeno tek sedam odsto svih nepokretnosti.

U agencijama za nekretnine kažu da domaće tržište nije hipotekarno, već investiciono i da su kupci uglavnom građani koji nekretnine vide kao najpouzdaniji način za ulaganje u periodu visoke inflacije. Navode da i naši ljudi koji godinama žive u inostranstvu, od ušteđevine kupuju stanove - najčešće u Beogradu, Novom Sadu i Nišu. Sve ove okolnosti, uz činjenicu da su krediti sve skuplji, a da cene kvadrata ne prestaju da rastu, ljudima koji su u potrazi za prvim stanom, u kojem će živeti, taj put čine sve težim. Statistika pokazuje da su oni, ipak u manjini u odnos na keš kupce.

Rate kredita će biti još skuplje: Evropska centralna banka ponovo podigla kamate

"Izveštaj RGZ svaki put pokazuje visok udeo finansiranja iz sopstvenih sredstava, a ne iz stambenih kredita. Trenutno je kamata zbog euribora više nego udvostručena, jer ste pre godinu dana mogli da dobijete kamatu od dva do tri odsto, a sada je skoro šest odsto i to je značajno uticalo da je dosta ljudi koji su na granici kreditne sposobnosti, da odluče da ipak sačekaju, da vide šta će se dešavati. S druge strane su ljudi koji imaju gotovinu, koji su odlučili da je ulože u nešto što je njima najpoznatije, kao što su nekretnine, što ima tendenciju rasta i što bi trebalo da ih sačuva od gubitka vrednosti novca usled prevelike inflacije", kaže za RT Balkan Miloš Mitić, izvršni direktor agencije za nekretnine "Siti ekspert".

Mitić napominje da "nekretnine u poslednjih nekoliko godina imaju stalnu tendenciju rasta cena i da ljudi ocenjuju da im je takvo ulaganje sigurno i da će im se vratiti. On smatra da su izvori novca različiti i da neko ulaže iz sopstvenog biznisa, ali ukazuje i da smo mi "tržište vezanih kupovina".

"U ovom trenutku je tržište i palo, kada je u pitanju broj prodatih nekretnina, zbog kreditnih kupaca. Njihovo učešće je uvek bilo malo, ali oni su najčešće prvi u lancu prodaje. Podignete kredit i kupite stan od jedne osobe, a ona je prvi keš kupac sledeće nekretnine i tako se niz nastavlja. Sa jednim kreditom se tako "pokriju" i po tri-četiri transakcije u nizu, jer svako ko proda svoju nekretninu najčešće kupuje neku drugu", objašnjava Mitić.

Manja potražnja za stanovima u prvom kvartalu: Najskuplji kvadrat plaćen skoro 11.500 evra

Procenitelj Milić Đoković iz Klastera nekretnina za RT Balkan kaže da domaće tržište nije ni ranije bilo bazirano na kreditnim kupcima, već da većina nekretnine kupuje kao vid investicije, jer ima višak novca. Napominje i da statistika delom daje krivu sliku o keš kupcima i količini novca u opticaju.

"Radili smo istraživanje i otkrili da se prvih 100.000 evra u nizu, "obrne" bar četiri i po puta, odnosno bude 450.000 evra na kraju iz te jedne transakcije. Kada je bio promet 7,5 milijardi 2022. godine, nije bilo toliko novca na tržištu, već oko 1,5 do 1,8 milijardi evra novca koji se 'vrti' u krug. Moj prodavac automatski postaje kupac, pa on kupuje sledeći stan, a njegov prodavac kupuje dalje. Taj isti novac koji je bio moj na početku se koristi za sledeće kupovine. To je 'fiktivni' keš, ali realno je tačno da su ti ljudi kupili stanove za gotov novac, koji su najčešće dobili prodajom prethodne nekretnine", objašnjava Milić Đoković.

Dijaspora "jača" od stranih investitora

On kaže da udeo u kupovini stanova za keš ima i dijaspora i da mnogi ljudi koji žive i više od 30 godina u inostranstvu odlučuju da dođu u Srbiju i da kupuju ovde nekretnine, jer sa deviznim penzijama u Srbiji mogu pristojno da žive. 

Prema podacima Narodne banke Srbije, priliv od doznaka iz inostranstva 2022. je premašio pet milijardi evra, što znači da su naši ljudi koji žive i rade u inostranstvu poslali više novca, nego što su uložili svi strani investitori (4,4 milijarde evra). U odnosu na bruto domaći proizvod doznake su prošle godine dostigle 8,2 odsto.

Dijaspora, smatra Miloš Mitić, ima značajnog udela u kupovini stanova za keš, naročito na velikim projektima, na dobrim lokacijama koje su pogodne za investiranje i izdavanje. Napominje da najviše naših ljudi iz inostranstva koji na ovaj način ulažu u Srbiju dolazi iz Nemačke, Austrije, Francuske i Kanade. Kaže da najčešće kupuju stanove u Beogradu, ali i u drugim velikim gradovima poput Novog Sada i Niša. Mitić navodi da udeo u kupovini za gotovinu imaju i kupci iz regiona, najviše iz Crne Gore i Bosne i Hercegovine.

Često se skupi kvadrati i ogromna potražnja za stanovima povezuju sa pranjem novca, ali Milić Đoković kaže da je pranje para moguće eventualno kroz gradnju, ali da kroz kupoprodadaju nepokretnosti to nije moguće, jer se sve radi preko računa i notara i obavljaju se brojne provere.